FACHES INFO 2ème quinzaine août 2018

Exonération de plus-value et résidence principale

Nous avons déjà évoqué dans nos informations précédentes l’exonération d’imposition sur la plus-value dont bénéficie la résidence principale. Un arrêt de la Cour d’appel de Nantes du 28 juin  2018 nous permet ici de compléter nos propos. En l’espèce, un appartement est revendu six mois après son acquisition moyennant un prix de vente plus élevé que celui de l’achat. Son fugace propriétaire l’avait acquis dans l’intention de l’habiter, y avait fait quelques travaux de rénovation dans ce but, y avait même dormi régulièrement pendant la réalisation des travaux, avant de changer d’avis et de le vendre. Les juges tranchent en faveur de l’imposition à la plus-value. La simple intention de faire d’un bien immobilier son habitation principale n’ouvre pas droit à l’exonération. Celle-ci nécessite que le bien ait été effectivement la résidence principale au moment de la vente avec une appréciation des circonstances de fait (changements d’adresse auprès des administrations, souscription de contrats d’abonnement pour une ligne fixe ou d’internet…). Nous vous rappelons néanmoins que la loi ne précise pas de durée minimum de propriété pour bénéficier de l’exonération…


Nullité des testaments conjonctifs

Qu’est-ce qu’un testament conjonctif ? C’est un acte par lequel deux personnes se lèguent mutuellement, ou lèguent à un tiers, leurs biens mais dans un seul et unique document… L’article 968 du code civil prévoit que cet acte ne peut avoir valeur testamentaire ! Dans un arrêt du 4 juillet 2018, la Cour de cassation nous le reprécise expressément. L’occasion nous est ainsi donnée de vous rappeler les conditions de forme pour prendre des dispositions testamentaires. Le testament est un acte personnel et unilatéral qui peut être librement révoqué à tout moment par son auteur. Il peut être olographe, c'est-à-dire rédigé en entier de la main du testateur, il doit être daté et signé. Il peut être authentique, dans ce cas, c’est le notaire qui en assurera la rédaction sur la dictée du testateur faite en présence d’un autre notaire ou de deux témoins majeurs, sans lien de parenté avec le testateur ou le bénéficiaire des dispositions. Consultez votre Notaire, il vous conseillera utilement… Dans les circonstances de l’espèce, les rédacteurs du “testament conjonctif” avaient mal interprété les informations transmises par le Tribunal lors de la conclusion de leur PACS et il était malheureusement trop tard pour régulariser la situation !


Un trésor dans mon jardin

Et si, en creusant le jardin de votre maison fraîchement acquise, vous trouviez un trésor… Un arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 2018 évoque le litige entre de chanceux acquéreurs et les héritiers du précédent propriétaire concernant la découverte de plusieurs lingots enfouis dans le terrain de la maison. Les héritiers revendiquent la propriété de ce magot et font notamment la preuve de l’achat de ces lingots par leur père. Le nouveaux propriétaires leur opposent que leur possession paisible, non équivoque et publique de ces lingots (déclarés aux services de police et à la Banque de France) fait échec à toute action en revendication des héritiers de l’ancien propriétaire. La Cour de cassation donne raison aux héritiers. Le “trésor” devra leur être rendu. En fait, ce n’était pas légalement un trésor car cette qualification est réservée aux choses cachées et enfouies dont personne ne peut justifier leur propriété, or en l’espèce les héritiers du propriétaire avaient des éléments de preuve. Et en complément, la Cour rappelle que le découvreur d’une chose cachée ou enfouie a nécessairement conscience au moment de la découverte qu’il n’est pas le propriétaire de cette chose et il ne peut donc être considéré comme un possesseur de bonne foi… Il ne peut se prévaloir de la présomption selon laquelle “en fait de meubles possession vaut titre” pour écarter l’action en revendication des propriétaires.


Droit de préemption du locataire commercial et commission d’agence

La vente d'un local commercial loué impose de purger un droit d’acquisition prioritaire (droit de préemption) pour le locataire commercial. Dans son arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation indique que le bailleur doit notifier une offre de vente au locataire commercial qui ne doit pas inclure les honoraires de négociation de l’agence immobilière. Si le locataire commercial accepte d’acquérir au prix proposé, la vente est parfaite. L’acquéreur initial trouvé par l’agence est évincé… L’agence qui a pourtant réalisé sa tâche ne sera pas réglée de sa commission !

 

FACHES INFO 2ème quinzaine d’août 2018