FACHES INFO 2ème quinzaine septembre 2018

De la possession vers la propriété immobilière

Pourquoi les notaires, dans leurs actes de vente, ennuient leurs clients avec quelques pages lénifiantes, relatant que l’immeuble a été acheté à Mme Larousse par M. Leblond en 1963, lequel est décédé en 1988, laissant trois enfants, lesquels ont vendu le bien à M. et Mme Leroux, ayant vendu quelques années après à M. Lebrun…?

Cela tient au Code civil qui dispose que la propriété immobilière se prescrit par 30 ans, voire 10 ans seulement en cas de bonne foi et juste titre (art. 2272). Schématiquement, cela signifie que celui qui se considère comme propriétaire d’un immeuble, alors qu’en réalité il ne l’est pas, le devient au bout de 30 ans si le véritable propriétaire n’a pas contesté la situation. Le délai est raccourci à 10 ans si le “prétendu propriétaire” est titulaire d’un acte portant cession à son profit, et qu’il croit cet acte valable alors qu’en réalité il ne l’est pas (par exemple vente consentie par quelqu’un qui n’est pas propriétaire). Pour une illustration de l’application de cette loi, voyez par exemple un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 juin dernier.


Exonération de plus-value et résidence principale : du nouveau (positif) pour les non-résidents !

valiseL’exonération de plus-value en cas de vente de la résidence principale fait décidément couler beaucoup d’encre ! Comme nous l’avons rappelé à plusieurs reprises dans ces lignes, et encore aux termes de la FACHES INFO de la 2ème quinzaine d’août 2018, la cession de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt de plus-value (dont le taux global s’élève actuellement à 36,2 %). Encore convient-il de cerner la notion de résidence principale. Et encore convient-il de ne pas être dans un cas d’exclusion, comme l’était ce pauvre Monsieur DUPONT. En effet celui-ci, résident fiscal français, a quitté son pays natal pour le pays du Soleil Levant, pour raisons professionnelles. Quittant la France, il décida de se défaire de la maison qu’il y avait, et la mit en vente. La transaction se réalisa quelque mois plus tard, en février 2014. Or à cette date, Monsieur DUPONT n’était plus résident fiscal en France. Le Code Général des Impôts disposant que – sauf exception dans le détail de laquelle nous ne rentrerons pas ici, Monsieur DUPONT ne satisfaisant pas à ses conditions – les non-résidents fiscaux français ne sont pas exonérés de l’impôt de plus-value en cas de cession de leur résidence principale, Monsieur DUPONT encourut la taxation… et la contesta. Le Tribunal administratif de VERSAILLES lui donna raison aux termes d’un jugement rendu le 26 juin 2018, en se fondant sur “le principe communautaire de libre circulation des capitaux” tiré de l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union Européenne, qui dispose que “toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les Etats membres et entre les Etats membres et les pays tiers sont interdites”. CQFD. Reste à savoir si l’administration fera appel de cette décision.


Renaissance des peines infamantes ?

La loi ESSOC du 10 août 2018 prévoit que des employeurs n’ayant pas respecté la législation sociale, notamment en matière de durée de travail ou de salaire minimum, pourront, lorsque l’infraction aura été commise de bonne foi, être condamnés à une “sanction non pécuniaire” qui fait quelque peu penser aux peines infamantes de l’Ancien Régime, et plus précisément au blâme : on vous dit que ce que vous faites n’est pas bien, et qu’il ne faut pas recommencer. Sous l’Ancien Régime, la peine infamante un degré plus sévère que le blâme, était l’amende honorable : vous deviez vous-même dire en public que ce que vous aviez fait n’était pas bien, en demander pardon, et promettre de ne plus le refaire. On n’en est pas encore là avec la loi ESSOC, mais on voit que chaque siècle a ses modes de punition privilégiés : privation de la vie au XVIIIème siècle, de la liberté au XIXème, de l’argent au XXème… Tout cela fonctionnant mal au XXIème, le législateur cherche de nouvelles sanctions, or quelle meilleure source d’inspiration que le passé ?


Dématérialisation de l’état civil etat-civil

Après la dématérialisation des médiateurs (voir la FACHES INFO de la 1ère quinzaine de sept. 2018), c’est au tour de notre état civil ! La loi “ESSOC” (encore elle !) habilite le Gouvernement à prendre des ordonnances, pour, à titre expérimental et dans certains cas, dématérialiser les actes d’état civil. Cette expérimentation est prévue pour une durée d’un an. Ensuite, soit le test aura été concluant et on pérennisera le procédé, soit il ne l’aura pas été… et ceux qui auront été dématérialisés pendant cette année paieront les pots cassés !

FACHES INFO 2ème quinzaine de septembre 2018