FACHES INFO 2ème quinzaine de mai 2019

Designer la personne qui gérera les biens donnés ou légués à un enfant mineur, est-ce possible, comment faire ?

Vous souhaitez donner ou léguer un bien immobilier, mobilier (somme d’argent, parts sociales…) à vos enfants,  petits-enfants encore mineurs mais vous ne voulez pas qu’à votre décès le bien soit géré par votre ex-époux, par votre enfant, parent du mineur, ou par votre ex-belle fille ou ex-beau-fils, le Code civil nous apporte une solution efficace : “la désignation d’un tiers administrateur “! En effet, l’article 384 du Code civil dispose que : “Ne sont pas soumis à l’administration légale les biens donnés ou légués au mineur sous la condition qu’ils soient administrés par un tiers. Le tiers administrateur a les pouvoirs qui lui sont conférés par la donation, le testament ou, à défaut, ceux d’un administrateur légal […]”. La désignation de la personne “de confiance” se fait au moment de la donation, sans être obligé d’expliquer le pourquoi du comment ! Il peut s’agir de vous, de votre conjoint (grand-parent également du mineur) ou toute autre personne qui saura, selon vous, protéger les intérêts patrimoniaux du mineur. La mission du tiers administrateur, cessera, notamment, au jour de la majorité du mineur, et il vous appartiendra de lui conférer les pouvoirs allant de la conservation, l’administration et en passant par le pouvoir de disposition. Nous pouvons noter ici que bien d’autres outils permettent également d’assurer votre décision de délégation de gestion des biens du mineur : le mandat à effet posthume, la tutelle testamentaire ou encore le mandat de protection future pour autrui dont nous vous avons déjà parlé. Faites le point sur ces questions avec votre notaire !


Assainissement non collectif et obligation de réaliser des travaux en cas de vente

Lorsqu’une maison n’est pas raccordable au tout-à-l’égout (car trop éloignée des réseaux d’assainissement collectif), son propriétaire doit, en cas de vente, faire établir un diagnostic de contrôle de l’installation individuelle, afin d’en vérifier la conformité, et le communiquer l’acquéreur. Si l’installation n’est pas conforme à la réglementation, l’acquéreur a un an, à compter de la vente, pour réaliser les travaux de mise en conformité. Or, les services publics d'assainissement non collectif (SPANC), n’ont pas toujours connaissance des ventes intervenues, de telle façon qu’il leur est difficile de contrôler le respect de leurs obligations par les acquéreurs. C'est pourquoi le Gouvernement réfléchit actuellement à insérer dans la loi l'obligation, pour les notaires, de déclarer aux SPANC toutes les ventes relatives à des biens non raccordés au tout-à-l'égout, et de lui communiquer les coordonnées du nouveau propriétaire. Certains avaient également proposé que le notaire consigne les sommes nécessaires à la réalisation des travaux, mais le Gouvernement a décidé de ne pas retenir cette piste, la jugeant inadaptée.


L’émission de réserves exclut-elle la réception tacite d’un ouvrage ?

 La “grande” loi Spinetta du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction, avait notamment pour ambition de supprimer la “réception tacite” des ouvrages, n’autorisant que les réceptions amiables et judiciaires, qui sont toutes expresses.

La Cour de cassation réinventa cependant rapidement cette réception tacite, dans les cas où il y a volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage. Cette réception est une notion centrale du droit de la construction, point de départ du droit du maître d’ouvrage d’agir contre les constructeurs, et parallèlement des garanties décennales et biennales.

Elle est donc source de nombreux litiges, et ses contours doivent régulièrement être précisés par le Juge.

M. et Mme X confièrent l’installation de leur chauffage à la société Y. Ils prirent possession de cette installation et en payèrent le prix. Ils se plaignirent cependant de dysfonctionnements, et assignèrent le mandataire liquidateur de l’installateur, ainsi que son assureur. La Cour d’appel rejeta la demande, au motif « qu’une réception tacite peut être retenue si la preuve est rapportée d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage sans réserves ». En l’espèce, les réserves faites, selon la Cour d’appel, excluent la réception tacite. La Cour de cassation censura cet argumentaire, aux termes d’un arrêt rendu le 18 avril 2019 : « la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves ».

 

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