FACHES INFO 1ère quinzaine mars 2019

Attention au montage de vente de sa résidence secondaire à sa SCI !

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, les conséquences positives du déficit foncier constaté après des travaux, et le prix de cession dégagé pour d’autres investissements, sont autant d’avantages fiscaux procurés dans le cadre d’une SCI. C’est bien dans cet objectif que Monsieur et Madame X ont réorganisé leur patrimoine, par la vente de leur résidence secondaire à leur SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu, et par la location du bien détenu par la SCI à leur profit. Le soucis est que l’article L64 du Livre des procédures fiscales dispose qu’ “afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration fiscale est en droit d’écarter comme ne lui étant pas opposables les actes constitutifs d’un abus de droit (…)”. De sorte qu’en l’espèce, le Conseil d’état, dans sa décision rendue le 8 février 2019, relève plusieurs éléments démontrant que le but de l’acquisition de la résidence secondaire par la SCI était exclusivement fiscal. En effet, il prendra en compte l’imputation sur leur revenu global des charges liées aux travaux, travaux financés par le compte courant de Monsieur dans la SCI, alors que le loyer, ne correspondant pas à la valeur actuelle d’usage de la villa, correspondait au montant des échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition par la SCI de la résidence. CQFD!


Les conditions pour une prise en compte financière de l’occupation d’un bien indivis

L’ article 815-9 alinéa 2 du Code civil dispose que ” L‘indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise, est sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.” Le calcul de l’indemnité prend en compte la valeur locative du bien, diminuée souvent en pratique par un abattement de 20%, permettant de tenir compte de l’instabilité de cette occupation. C’est dans une hypothèse d’achat en tontine, qui n’est pas originairement destiné à connaître l’application du régime de l’indivision, mais pour lequel les parties avaient conventionnellement prévu qu’elles “jouiront en commun, pendant leur vie, de l’immeuble objet de la présente vente” que la question se pose. C’est le cas d’espèce de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 octobre 2018. Cela nous permet de vous rappeler les conditions d’application d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation pourra être envisagée, premièrement, dans l’hypothèse où l’un des indivisaire jouit, du bien indivis, soit parce qu’il l’occupe, soit parce qu’il a conservé les clés même sans l’occuper. Deuxièmement, cette jouissance doit être exclusive, empêchant volontairement les autres indivisaires de profiter de ce bien. C’est cette dernière condition non remplie, que la Cour de cassation met en avant dans notre cas d’espèce réfutant la sollicitation du versement d’une indemnité d’occupation au profit de Madame. En effet, Monsieur occupait les lieux seul, mais uniquement parce que l’état de santé de Madame nécessitait qu’elle soit placée dans un établissement extérieur à sa résidence principale. Ce fait n’étant pas imputable à Monsieur, la Cour de cassation exclue, purement et simplement cette demande. Nous vous rappelons également, et ce n’est pas anodin, que si les conditions sont réunies, la loi prévoit que passé le délai de cinq ans après la date à laquelle l’indemnité aurait pu être perçue, aucune demande ne sera recevable.


La forme de l’option du droit viager du conjoint survivant 

Dessin La vieille femme de Darton et son chat facile gratuit à colorier

Cas classique d’un défunt laissant pour lui succéder son conjoint, propriétaire indivis de la résidence principale, et un enfant d’un premier lit qui ne s’entendent pas…Madame se maintient dans les lieux, le fils considère que cette dernière n’est pas titulaire du droit prévu à l’article 764 du Code civil, d’habitation et du droit d’usage sur le mobilier garnissant le logement, n’ayant pas manifesté sa volonté d’en bénéficier. La Cour de cassation dans son arrêt rendu le 13 février 2019 décide qu’il peut s’agir d’une manifestation de la volonté de manière tacite et que, de plus, le fait que Madame se soit maintenue dans les lieux et qu’elle ait précisé son souhait de conserver l’immeuble, semble être suffisant pour en déduire que l’option ait été prise.

 

 

 

 

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