FACHES INFO 1ère quinzaine de mai 2019

Usufruit et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

impot-sur-la-fortune-immobiliere-ifiPlusieurs réponses ministérielles du 16 avril 2019 viennent préciser les règles d’imposition relatives à l’IFI (successeur de l’ISF), lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, savoir nue-propriété et usufruit.

Le principe est qu’un bien démembré est intégralement taxable du chef de l’usufruitier, dans la mesure où lui seul bénéficie de l’usage du bien, et des revenus qu’il procure. En revanche, si le démembrement de propriété résulte d’une succession, et plus précisément dans le cas où un défunt laisserait un conjoint survivant usufruitier légal, et des enfants nus-propriétaires, alors le bien est imposable, partie du chef du conjoint survivant, et partie du chef des enfants. Attention toutefois, il est nécessaire que le conjoint tire son usufruit de la loi, et non pas d’une donation entre époux, car si tel était le cas, le bien serait taxable du chef du conjoint survivant.

En outre, si un bien a été donné en nue-propriété à une association reconnue d’utilité publique, et si cette donation a reçu une autorisation administrative, alors le donateur usufruitier ne doit déclarer dans son patrimoine que la valeur de l’usufruit conservé.


Quid en cas de sinistre entre le compromis et la vente ?

La SCI C. consentit à M. Q., le 12 juin 2012, une promesse de vente d’un joli bâtiment industriel. Quelques jours avant la régularisation de la vente par acte notarié, prévue le 31 juillet 2013, le bâtiment fut vandalisé. Au dire du vendeur, la remise en état nécessitait une réhabilitation lourde, de telle sorte que la promesse devait être considérée comme caduque : l’objet de la vente disparaissant, le contrat disparait lui aussi.

M.Q. ne l’entendant pas ainsi, il demanda la vente forcée du bien, et une indemnité destinée à la remise en état. L’assureur fut appelé à l’instance. La Cour d’appel rejeta la demande de M. Q, car il n’était pas propriétaire au jour de la vente, et qu’il n’avait donc aucun droit à la perception de l’indemnité.

Cet arrêt fut cassé par la Cour de cassation (arrêt du 7 mars 2019), au motif « que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété. »


Modification des règles d’accessibilité des logements neufs aux personnes handicapées

 acces-pmr-logements-neufsUn décret du 11 avril 2019 modifie les règles relatives à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, que devront respecter les logements neufs, dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2019 :

– ascenseur obligatoire lorsqu’il y a plus de 2 étages (3 auparavant).

– lorsque l’ascenseur n’est pas obligatoire, suppression de l’obligation de concevoir les parties de bâtiments comprenant plus de 15 logements situés en étages, au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée, de manière telles qu’elles permettent l’installation ultérieure d’un ascenseur sans modification des structures et des circulations existantes.

– 20 % des logements situés au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur, et au moins un par niveau (et non plus tous), doivent permettre à “une personne handicapée d’utiliser la cuisine ou une partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou une partie du studio aménagée en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau.” Pour les autres logements, la partie minimale qui devra obligatoirement être adaptée correspond au séjour et à un cabinet d’aisance.


De la nécessité de préciser la cause ouvrant droit à un délai réduit de préavis

Le locataire d’un logement doit donner congé au propriétaire avec un délai minimum de trois mois. Cependant la loi, dans un certain nombre de cas, lui confère un délai réduit à un mois. Il s’agit notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’obtention d’un 1er emploi ou d’un emploi après une perte, de la perte d’emploi elle-même, d’une mutation, d’un état de santé qui impose un changement de domicile, ou encore du simple fait d’habiter en “zone tendue” (comme Lille et sa métropole). La loi dispose que le locataire “précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.” C’est ce que confirme la Cour de cassation aux termes d’un arrêt rendu le 11 avril dernier.

 

 

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